按揭售房后难收房款——仲裁确认开发商享有房屋所有权

来源:未知 作者:吉安仲裁委 浏览量: 发布时间:2016-08-09 16:35

基本案情:开发商按揭售房后难收房款

2005年6月11日,唐某通过其全权委托代理人与某开发商签订商品房买卖合同,约定以9万元购买开发商开发的位于海口某地段的一个铺面(现房),签订合同时付首付款30%,余款70%以银行按揭方式支付。

合同签订后,唐某支付了首付款,开发商于2006年4月1日将房屋交给了唐某指定的承租人,并于2007年5月20日为唐某办理了房屋所有权证。

此后,唐某一直未提供有效证件到银行办理按揭贷款手续,致使银行按揭贷款未及时发放到开发商手里。开发商多方联系唐某不上,在唐某的委托代理人建议下,开发商同意将房屋卖给第三人张某,原商品房买卖合同权利和义务、合同签订时间以及房屋交付等均不作改变。

三方商定后,开发商遂与张某及唐某的委托代理人直接在原商品房买卖合同上划掉原买受人唐某的名字,改由张某及唐某的委托代理人签字。但签订合同后,张某亦未提供有效证件到银行办理按揭贷款手续,银行贷款仍未能发放到开发商手里。无奈之下,今年4月10日,开发商根据合同约定的仲裁条款,申请仲裁,提出解除其与张某所签合同,确认房屋归其所有,张某要归还房屋,赔偿损失。

争议焦点:谁享有房屋所有权是关键

谁享有房屋的所有权?这是处理本案的关键所在。围绕这个问题,有两种处理意见:

第一种意见认为房产地交易按照国家规定是凭证交易,在本案中,唐某付了首付款,开发商履行了交房义务,尤其是开发商已将房屋所有权证办在唐某名下,房屋所有权已归唐某所有,开发商丧失了房屋的所有权,其无权处分已归属于他人的房屋,开发商将房屋转卖给第三人张某的行为应为无效,只能向唐某追究未付房款的违约责任,其仲裁申请应予驳回。

第二种意见认为我们不能否定房地产凭证交易这项制度,但房屋所有权证上登记的权利人为唐某并不实质代表房屋归于唐某所有,开发商事先协助唐某办理房产所有权证仅出于银行按揭贷款需要,房屋归于唐某应以其履行合同约定的付款义务为前提,唐某未履行合同的主要义务,房屋不能断定归其所有。

开发商与张某及唐某的委托代理人直接在原合同上划掉唐某的名字,并改由张某签订并履行合同,这表明开发商解除了其与唐某所签订的合同,将房屋重新卖给张某,与张某在原合同内容上重新确定了房屋买卖合同关系,张某不履行合同义务,构成违约应承担违约责任,开发商的仲裁请求应予支持。

仲裁庭最后采纳了第二种意见予以裁决。

仲裁员解析:仲裁庭为何采纳第二种意见

第一,是对凭证交易的理解。首先,房地产属不动产,按照物权法的规定,其公示方式是登记,登记是确认权属的一种法定形式,凭证交易是我国房地产交易的一项法律制度,其依据来源主要是修订后的《房地产管理法》,该法第38条明确规定:未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。房地产交易要以此法律规定为准绳,国家要求房地产凭证交易是确保交易安全;其次,房屋所有权证不具有绝对性,不是确认权属的唯一法定形式,实践中有许多权属证书登记的权利人与实质产权人不相符的情况,也就是说有房屋所有权证并不意味着房产的实质归属,有足够的相反证据也可以推翻房屋所有权证,认定问题时一定要尊重客观事实;其三,交易是种契约,也是个过程,凭证交易是始,交易办证是终。交易人要遵守契约和履约过程。按照房地产法律规定以及商品房流转交易过程,交易时出卖人首先要持有能够证明其拥有房屋的所有权证,有对房屋的处分权,然后通过有效契约由买受人适当履行了约定义务,房屋交付并办理了过户变更登记手续,双方完成了交易的条件和过程,此时办理的房屋所有权证才意味房屋所有权的转移。把握好以上三点,就把握了交易的实质内涵。

第二,考虑问题的角度。上述处理第一种意见,是从权属角度考虑。固守凭证交易规则,认定所有权证办到唐某名下房屋就归于唐某。该种意见偏重了房屋所有权证的形式,忽略了所有权的取得条件和合同对价,如此认定和处理有失公允,一方面开发商可能会因为寻找不到唐某而追讨不到购房余款,其合法权益受损,而另一方面唐某会在未付主要房款的情况下拥有房屋所有权并享受权益,不利于保护正常交易秩序。第二种意见,是从债及合同的角度考虑。唐某不履行合同主要义务,不支付合同对价,开发商合同目的不能实现,通过行使解除权来解除双方签订的合同,收回房屋,追究唐某的违约责任。解除合同后,开发商将收回之房屋出售给他人,重新确立房屋买卖法律关系,后者违约,开发商可直接追究后者违约责任。